¿Cuándo puede el arrendador (casero) resolver el contrato de arrendamiento?
El arrendador únicamente podrá resolver el contrato de arrendamiento en caso de que: a) exista un incumplimiento de alguna clausula pactada en el contrato, incumplimiento que ha de ser grave; b) incumplimiento de las obligaciones legales que establece el art. 27 de la LAU; c) por necesidad de la vivienda para uso habitual del arrendador o familiares.
- El artículo 27 de la LAU, es el que establece en que casos se puede resolver el contrato de arrendamiento para uso de vivienda.
Así en primer lugar, dispone que el incumplimiento de cualquiera de las partes de las obligaciones pactadas en el contrato, dará derecho a la parte que haya cumplido a exigir o bien el CUMPLIMIENTO o bien la RESOLUCIÓN, en los términos del art. 1124 del CC. Es decir, que a parte del cumplimiento o la resolución puede exigirle también el resarcimiento de los daños y perjuicios inherentes a dicho incumplimiento.
- El propio art. 27, establece una serie de causas en las que el arrendador puede resolver el contrato. La mayoría por incumplimiento de obligaciones del arrendatario, estas son:
a) Falta de pago de renta o cualquier otra cantidad que haya asumido el inquilino.
b) Falta de pago de la fianza y su actualización.
c) Subarriendo o cesión inconsentidos de la vivienda.
d) Realización de daños causados dolosamente (adrede) en la finca o de obras no consentidas por el arrendador.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad de vivienda.
C) La última de las causas por las que el arrendador podría resolver el contrato antes de tiempo es por que la necesitase como vivienda habitual, ya sea para sí, o sus familiares directos en primer grado. Esta posibilidad se regula en el art. 9.3 LAU.
Eso sí, se debe tener en cuenta que, debe transcurrir 1 año de duración del contrato, y para que se pueda rescindir este, el arrendador debe ser persona física, y haberse hecho constar esta posibilidad de FORMA EXPRESA EN EL CONTRATO.
Reunidos estos requisitos, el arrendador deberá preavisar con 2 meses de antelación para que los inquilinos desalojen el inmueble.
Transcurridos 3 meses desde este desalojo, si no se hubiera procedido a habitar la vivienda, podrá optar el inquilino (arrendatario) en el plazo de 30 días por:
- Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda con indemnización por los gastos de desalojo.
- Ser indemnizado por una cantidad equivalente a 1 mensualidad por el periodo que reste a los 5 años.
Muy importante a tener en cuenta sobre la duración de los contratos arts. 9,10 y 11 LAU.
La duración del contrato a de ser respetada por ambas partes, aunque la LAU, faculta a desistir del contrato al arrendatario, una vez transcurridos 6 meses, y con preaviso de 30 días de antelación, sin tener que resarcir al propietario, salvo que este ultimo extremo se hubiera pactado en el contrato de forma expresa (limite, pago de las cantidades que falten hasta que se cumpla el plazo pactado).
El contrato durará el tiempo pactado, y si nada se ha puesto de forma expresa, se entenderá celebrado por 1 año. El contrato se prorrogará de forma automática y obligatoria, por años sucesivos hasta llegar a los 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) salvo, que el inquilino anuncie con un plazo de 30 días de antelación su voluntad de no prorrogar el contrato.
Finalmente, si el arrendador cambiase la cerradura u os cortase el suministro de agua o luz estaría incurriendo en un delito de coacciones tipificado en el artículo 172.1 del Código Penal, castigado con penas de 6 meses a 3 años de prisión o multa de 12 a 24 meses, debiéndose aplicar la pena en su mitad superior, pues la coacción impediría el legítimo disfrute de la vivienda.